2026 1세대 1주택 양도세 비과세 5가지 조건: 12억 원 기준 정리

1세대 1주택 양도세 비과세는 1가구 1주택자가 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 전액 면제되는 제도입니다. 평생 한 채를 보유한 어르신·실수요자의 부담을 줄이기 위한 핵심 제도예요.

2026년 기준 핵심 요건:

1. 1세대 1주택자 — 가구당 1채만 보유
2. 보유 기간 2년 이상 — 취득일~양도일
3. 거주 기간 2년 이상 — 조정대상지역만 의무
4. 양도가액 12억 원 이하 — 초과분만 과세
5. 양도일 기준 1주택 — 양도 시점에 1채

5가지를 모두 충족하면 양도세 0원입니다. 단, 12억 원 초과분만 일부 과세(고가주택 특례)되며, 장기보유특별공제(최대 80%)도 함께 적용됩니다.

1️⃣ 보유 2년 — 취득일부터 양도일까지

2️⃣ 거주 2년 — 조정대상지역만, 비조정지역은 거주 요건 없음

3️⃣ 2년은 합산 가능 — 중간 임대 가능

4️⃣ 상속 주택은 특례 — 피상속인 보유 기간 합산

5️⃣ 재건축·재개발은 종전 주택 기간 합산

📌 꼭 확인하세요

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 취득은 거주 2년 요건이 추가됐습니다. 단순 보유만으로는 비과세가 안 됩니다.

1. 양도차익 산정 — 양도가 − 취득가 − 필요경비
2. 고가주택 환산 — (양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가)
3. 장기보유특별공제 — 보유 10년 + 거주 10년 = 최대 80%
4. 기본공제 250만 원
5. 세율 적용 — 6~45% 누진세

15억 원 양도, 8억 양도차익, 10년 보유·10년 거주 케이스: 약 1,300만 원 안팎 (구체 수치는 시점·공제 조건에 따라 변동, 국세상담 126으로 확인하세요).

1. 종전 주택 보유 1년 이후 신규 주택 취득
2. 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도 (조정대상지역 2년, 비조정 3년 — 변경 가능, 최신 확인 필요)
3. 종전 주택 1세대 1주택 요건 충족 — 보유·거주
4. 신규 주택은 종전 주택과 다른 구분 등기
5. 이사·결혼·상속·노부모 봉양 사유 추가 특례

📌 꼭 확인하세요

일시적 2주택 양도 기한은 정책에 따라 자주 변경됩니다. 매도 직전 반드시 국세상담 126으로 최신 기한을 확인하세요.

1. 상속 주택 — 피상속인 거주 기간 합산
2. 혼인 합가 — 5년 내 종전 주택 양도
3. 노부모 봉양 합가 — 10년 내 종전 주택 양도
4. 이사·근무지 이전 — 1년 내 신규 주택 1년 거주
5. 재건축·재개발 입주권 — 종전 주택 기간 합산

자녀 부양·노부모 봉양 합가 특례는 어르신 가족이 자주 활용하는 제도입니다.

1️⃣ 양도일 기준 익월 말까지 예정신고

2️⃣ 홈택스 또는 세무서 신고

3️⃣ 필요 서류 — 매매계약서, 등기부등본, 취득가 증빙

4️⃣ 납부 기한 — 신고 마감일까지

5️⃣ 분납 가능 — 1천만 원 초과 시 2회 분납

📌 꼭 확인하세요

비과세라도 예정신고는 의무입니다. 신고하지 않으면 무신고 가산세가 부과됩니다.

정확한 비과세 자격과 일시적 2주택 기한은 국세상담 126, 홈택스(hometax.go.kr) 또는 세무사 상담으로 확인하세요.